REGOLARITÀ EDILIZIA DELL’IMMOBILE E DIVISIONE EREDITARIA | STUDIO LEGALE RIUNITO AVV. ROBERTA NESTO

REGOLARITÀ EDILIZIA DELL’IMMOBILE E DIVISIONE EREDITARIA

Durante il 2019 la Corte di Cassazione a Sezioni Unite è intervenuta più volte in merito alla validità o meno degli atti di trasferimento della proprietà o di altri diritti reali aventi ad oggetto immobili abusivi.

Si definisce abusivo l’immobile realizzato in assenza oppure in difformità dei titoli abilitativi necessari per legge (ad es.: permesso a costruire, concessione edilizia).

In particolare, per contrastare l’abusivismo, il legislatore ha disciplinato con l’art. 40 legge n. 47/1985 che “gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali […] sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare […] ovvero se agli stessi non viene allegata copia per il richiedente della relativa domanda […]”.

Con una prima sentenza del 22 marzo 2019 (sentenza n. 8230/2019) la Corte di Cassazione a Sezioni Unite aveva affermato che la nullità, avente natura testuale, non colpisce quegli atti inter vivos (ad es. un contratto di compra-vendita di bene immobile) che trasferiscono la proprietà o un altro diritto reale (ad eccezione degli atti aventi ad oggetto la costituzione, le modificazioni o l’estinzione di diritti di garanzia o servitù) ove il venditore faccia espressa dichiarazione degli estremi del titolo abilitativo, nonostante l’eventuale difformità o non conformità dell’opera al titolo menzionato.

Con una seconda sentenza del 7 ottobre 2019 (sentenza n. 25021/2019) la Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha risolto un ulteriore contrasto sorto sul punto.

È stato, infatti, chiesto alle Sezioni Unite della Cassazione se l’espressione “atto tra vivi” fosse comprensiva anche degli atti di scioglimento delle comunioni. Ulteriormente, se tali fossero solo gli atti di scioglimento della comunione ordinaria ovvero anche quelli di scioglimento della comunione ereditaria.

Con quest’ultima pronuncia la corte di Cassazione ha precisato l’ampia ed inclusiva nozione di “atto tra vivi”, la quale, da un lato, ricomprende sicuramente anche gli atti di scioglimento della comunione ordinaria, i quali saranno, pertanto, nulli qualora non presentino gli estremi dei titoli abilitativi.

Dall’altro lato, la nozione si estende anche agli atti di scioglimento della comunione ereditaria, i quali saranno nulli quando non riportino gli estremi del titolo abilitativo.

Pertanto, in assenza degli estremi del titolo abilitativo, la divisione dell’asse ereditario dovrà essere solo parziale, escludendo l’edificio abusivo.

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