Rent-to-buy e leasing immobiliare abitativo



Nuovi contratti immobiliari: Rent-to-buy e leasing immobiliare abitativo.


Si tratta di due figure contrattuali recentemente disciplinate dalla legge che permettono anche a coloro che non disponessero di sufficiente liquidità o della possibilità di accesso al credito, o che semplicemente avessero esigenza di servirsi di uno strumento contrattuale più flessibile rispetto alla tradizionale compravendita, l’acquisto di un immobile di qualsiasi tipo, in maniera graduale ma entrando sin da subito nel possesso e nel pieno godimento del bene, previo versamento di un acconto ed a fronte del pagamento di un importo periodico composto pro parte da un canone locativo e pro parte da un anticipo da imputare al prezzo finale pattuito per l’acquisto dell’immobile.


Si tratta, quindi, della fusione tra un contratto di locazione ed un contratto preliminare di vendita: la proprietà (e i diritti e gli obblighi da essa scaturenti) passa al conduttore-futuro acquirente solo al termine del periodo stabilito nel contratto (che comunque non potrà essere superiore a dieci anni) e solo se questi decida di optare per l’acquisto, non sussistendo in capo ad esso alcun obbligo in tal senso, versando al venditore l’importo residuo al netto della somma delle componenti anticipatorie dei canoni nel frattempo versati.


Il contratto è soggetto alla trascrizione nei Pubblici Registri Immobiliari, e necessita quindi della stipulazione con atto pubblico o con scrittura privata autenticata. La trascrizione tutelerà il conduttore-futuro acquirente dalla successiva iscrizione contro l’immobile di ipoteche, pegni od altri atti pregiudizievoli, acquistandolo (ove decidesse di farlo) libero da ogni vincolo. Inoltre con la trascrizione il credito viene assistito da privilegio speciale in caso di inadempimenti, da parte del (futuro) venditore, delle obbligazioni nascenti dal contratto.


Lo schema contrattuale è connotato da una notevole elasticità, in quanto risulta rimessa alla concorde volontà delle parti, la definizione di gran parte degli aspetti dell’accordo, relativi ad esempio alla durata (salvo il limite della durata massima decennale fissata per legge) alla quota di canone da imputarsi al prezzo, alle vicende contrattuali relative, ad esempio, al recesso od alla cessione, alle clausole penali od agli effetti dell’inadempimento di una delle parti.


Diverso dal rent-to-buy è il contratto, anch’esso oggetto di recentissima attenzione da parte del legislatore, di leasing immobiliare abitativo: si tratta di un’operazione finanziaria attraverso la quale l’immobile viene acquistato, su richiesta ed indicazione dell’utilizzatore, dal concedente, il quale si impegna a concedere, per un periodo di tempo predeterminato, in godimento il bene al primo a fronte del pagamento di un canone periodico. L’utilizzatore si impegna al pagamento di detto canone e si assume tutte le responsabilità connesse al godimento dell’immobile, con la facoltà di riscattare quest’ultimo ad un prezzo predeterminato in sede di stipula del contratto.

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