Procedimento di convalida di sfratto
Il proprietario di un immobile può ordinare che l’inquilino rilasci celermente l’immobile a lui concesso?
Sì, la legge lo consente, tramite il procedimento di convalida di sfratto. Vediamo come.
Tale istituto è regolato dagli artt. 657 ss codice di procedura civile:
Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro, o al colono licenza per finita locazione , prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.
Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione.
Si tratta di un procedimento sommario che il locatore (colui che da in locazione il bene immobile) può utilizzare per ottenere in tempi brevi un titolo esecutivo per conseguire il rilascio dell’immobile locato.
Trattandosi di un giudizio a cognizione sommaria, dove quindi il giudice non entra nel merito della questione, non può essere contestualmente richiesto alcun risarcimento del danno conseguente al mancato rilascio, per il quale dovrà procedersi con rito ordinario.
Tale procedura sommaria ha natura speciale, non può quindi essere utilizzata al di fuori delle ipotesi specifiche previste negli artt. 657, 658 e 659 c.p.c. Infatti, questo può essere richiesto solo in caso di morosità e in caso di seconda scadenza contrattuale; altrimenti il locatore deve promuovere il giudizio di merito ai sensi dell’art. 447 bis c.p.c. e della legge sulle locazioni. Le ipotesi contemplate dall’art. 657 cpc ss sono:
a) intimazione di licenza per finita locazione; quando, nonostante non vi sia ancora inadempimento da parte del conduttore perché il contratto non è ancora giunto a termine, il locatore non intenda in alcun modo proseguire con il rinnovo: questa ipotesi concreta un tipico caso di condanna in futuro;
b) intimazione di sfratto per finita locazione; quando, scaduto il contratto di locazione, il conduttore non abbia ancora rilasciato: l’inadempimento è attuale, l’azione è di condanna;
c) intimazione di sfratto per morosità; quando, come stabilisce l’art. 5 della l. n. 392/1978, il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 c.c., e quindi tale inadempimento fornisce titolo al locatore per esercitare il suo diritto al rilascio a causa di inadempimento contrattuale;
d) cessazione del rapporto di locazione d’opera; l’ipotesi è quella del godimento dell’immobile quale corrispettivo totale o parziale della prestazione d’opera (ad esempio, la casa assegnata al portiere o al guardiano). Tale situazione si verifica a prescindere da quale sia la causa di cessazione del rapporto di prestazione d’opera, che legittima quindi il locatore a esercitare lo sfratto.
Il procedimento si apre con citazione redatta ex art. 125 cpc: in essa viene inclusa, in calce, l’intimazione di licenza, di sfratto per finita locazione, di sfratto per morosità; deve contenere l’invito a comparire a udienza rivolto al convenuto, con aggiunta di una specifica formula: se non comparisce o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto ai sensi dell’art. 663. Se tali elementi mancano, la citazione sarà nulla. Contestualmente allo sfratto per morosità, il locatore può chiedere nello stesso atto ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e che devono scadere.
La notificazione, data la necessità di convocare il convenuto a comparire in udienza, assume grande rilievo: l’intimato deve avere conoscenza della citazione, infatti, qualora il giudice lo ritenga, può anche disporne la rinnovazione. Essa, in ogni caso, avviene o mani proprie dell’intimato, ovvero con spedizione dell’avviso a mezzi di lettera raccomandata da parte degli ufficiali giudiziali.
Competente sarà, territorialmente, il tribunale dove si trova il bene locato; per materia, sarà competente il giudice monocratico.
In udienza si possono verificare le seguenti situazioni:
a) Se l’intimante non compare, gli effetti dell’intimazione cessano;
b) Se non compare l’intimante, ma compare l’intimato, quest’ultimo può proporre opposizione per accertare l’infondatezza della domanda del locatore in procedimento ordinario.
c) Se non compaiono entrambe le parti, si ha immediata estinzione del procedimento;
d) Se l’intimato non compare o non si oppone, il giudice, verificata la regolare instaurazione del contraddittorio e la sussistenza dei presupposti di ammissibilità, convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza l’apposizione della formula esecutiva in calce all’atto di citazione.
L’ordinanza è titolo esecutivo: se l’intimato non è comparso, la formula esecutiva ha effetto dopo trenta giorni.
Particolari situazioni vi sono poi nel caso in cui il conduttore sia moroso:
· Se il conduttore, comparendo, sana e spontaneamente la morosità, compresi gli interessi e le spese legali, il pagamento esclude la risoluzione del contratto ed il giudice non può convalidare lo sfratto e deve dichiarare la cessazione della materia del contendere.
· Se il conduttore comparendo non sana i canoni, ma chiede un termine per regolarizzare la sua posizione per comprovate difficoltà a procedere al pagamento (termine di grazia), il giudice può assegnare con ordinanza non impugnabile un termine non superiore a novanta giorni per consentire al conduttore di adempiere.
· Se il conduttore non sana in alcun modo le proprie inadempienze, il giudice pronuncerà sia convalida di sfratto che decreto, immediatamente esecutivo, di ingiunzione per l’ammontare dei canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione dello sfratto.
Infine, se il comparso intimato si oppone, il procedimento speciale si trasforma in un procedimento nelle forme del rito speciale a cognizione piena ai sensi dell’art. 667, previa ordinanza di mutamento di rito. Le eccezioni però devono fondarsi su prova scritta, altrimenti il giudice ordinerà il rilascio. Se nega la propria morosità, il giudice disporrà il pagamento della somma non controversa: qualora paghi, non potrà essere pronunciato il rilascio e si procederà con giudizio a cognizione piena.
A seguito dell’emergenza sanitaria, non è stato possibile però dare seguito agli sfratti: il decreto Milleproroghe prima, e il decreto Sostegni poi, hanno prorogato il già stabilito blocco degli sfratti per morosità o pignoramento dell’immobile, stabilendo tali termini:
· fino al 30 giugno 2021, blocco degli sfratti per i provvedimenti di rilascio adottati dal 28 febbraio 2020 al 30 settembre 2020 (quindi questi riprenderebbero dal 1 luglio 2021);
· fino al 31 dicembre 2021, blocco degli sfratti per i provvedimenti di rilascio adottati dal 1 ottobre 2020 al 30 giugno 2021 (con ripresa dal 1 gennaio 2022);
La Consulta Costituzionale, in una recentissima sentenza, ha però ritenuto che tale proroga sia anticostituzionale in quanto lesiva degli interessi dei creditori, sentenza che analizzeremo la prossima settimana.