IL CONTRATTO PRELIMINARE | STUDIO LEGALE RIUNITO AVV. ROBERTA NESTO

IL CONTRATTO PRELIMINARE

Nel caso in cui le parti vogliano concludere un contratto in un momento successivo rispetto a quello della conclusione delle trattative, è consigliabile che le stesse concludano un contratto preliminare.

Detto contratto ha per oggetto una obbligazione di facere: le parti infatti si obbligano reciprocamente a prestare futuro consenso alla stipula del contratto definitivo.

Il contratto preliminare è un contratto perfetto e vincolante fra le parti, assolve inoltre a funzione preparatoria del definitivo, di cui determina il contenuto.

Il codice civile disciplina scarnamente l’istituto del contratto preliminare: l’art. 1351 c.c. stabilisce che il contratto preliminare è nullo se non è stipulato nella stessa forma del definitivo.

Cosa si intende con questa disposizione? Che la forma richiesta per il preliminare è ad substantiam: affinché il preliminare possa essere considerato valido, deve essere redatto nella stessa forma richiesta o concordata per il definitivo che anticipa.

È richiesto che il preliminare preveda un termine per la stipula del contratto definitivo?

No, non è necessario che il contratto preliminare contenga un termine perentorio entro il quale concludere il definitivo. La sua mancanza non ne determina l’invalidità. Qualora sia apposto, il termine non è da considerarsi essenziale, a meno che in ragione dell’oggetto del contratto definitivo il mancato rispetto di detto termine non comporti il venir meno dell’interesse economico a concludere l’accordo.

Cosa fare se una delle parti non adempie all’obbligo di contrarre il definitivo?

Il soggetto che vede lesa la sua aspettativa può esperire il rimedio proposto dall’art. 2932 c.c., ossia, tramite domanda giudiziale, chiedere che all’autorità giudiziaria l’esecuzione in forma specifica del preliminare, emanando una sentenza costitutiva che tenga luogo del consenso precedentemente prestato nel preliminare e produca gli stessi effetti del definitivo non concluso: in altre parole, la sentenza del giudice permetterà quindi al soggetto interessato di ottenere gli stessi effetti del contratto definitivo così come concordato dalle parti nel preliminare.

Oltre a questo rimedio, la parte in alternativa può richiedere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento, con condanno al risarcimento del danno.

Nella pratica, il contratto preliminare viene predisposto in caso di trasferimento di proprietà o altro diritto reale su beni immobili: in questo caso, ex art. 2645 bis c.c., il contratto preliminare deve obbligatoriamente essere trascritto, se il contratto risulti da atto pubblico o da scrittura privata autenticata; grazie a ciò, la trascrizione del successivo definitivo e della sentenza di esecuzione in forma specifica prevarrà sulle trascrizioni o iscrizioni successive alla trascrizione del preliminare precedentemente trascritto. È però qui previsto un termine: tale beneficio infatti cessa, se entro tre anni dalla trascrizione del preliminare non si sia proceduto alla trascrizione del definitivo, della domanda giudiziale o di altro atto che costituisca esecuzione del preliminare.

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