Il contratto di locazione ad uso abitativo e il diritto di prelazione in capo agli inquilini
Il contratto di locazione ad uso abitativo è quel particolare tipo di locazione avente ad oggetto immobili che siano locati allo scopo di essere abitati dal conduttore o dalla sua famiglia. Trova la propria disciplina nella legge 431/1998 e, limitatamente agli articoli non abrogati, nella legge 392/1978.
Partendo dallo schema classico dell'istituto definito dall'art. 1571, la locazione è quel contratto mediante il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (locatario o conduttore o inquilino) un immobile in cambio di un determinato corrispettivo e per un certo periodo di tempo, al termine del quale il bene deve essere restituito nel medesimo stato iniziale.
Con specifico riferimento alle locazioni ad uso abitativo, il panorama di legge ci offre molteplici soluzioni contrattuali:
- Locazione a canone libero (anche detto 4+4)
Le parti hanno ampia flessibilità sull’indicazione del canone da corrispondere, tenuto conto che in questa forma contrattuale la legge non fissa né importi minimi, né massimi;
Il contratto ha una durata minima di 4 anni, ma alla prima scadenza si rinnova obbligatoriamente per altri 4 anni; dopodiché, se non interviene una disdetta sei mesi prima, si rinnova sempre di 4 anni in 4 anni. Dopo i primi 4 anni, però, il locatore può dare disdetta per alcuni specifici motivi indicati dalla legge (necessità di destinare l’immobile a residenza propria, del coniuge o dei figli; se l’edificio è gravemente danneggiato ed è necessario effettuare dei lavori; se il conduttore ha la disponibilità di un alloggio libero nello stesso Comune; quando il conduttore non vive continuativamente nell’immobile senza giustificato motivo; se c’è necessità di vendere e il locatore non ha la disponibilità di altri immobili a uso abitativo oltre alla propria abitazione).
- Locazione a canone concordato (anche detto 3+2)
Il contenuto contrattuale è prefissato secondo un modello ministeriale cui le parti devono necessariamente attenersi. Lo stesso può dirsi per il canone il quale è prestabilito secondo importi concordati dalle organizzazioni rappresentative delle parti, con un canone quasi sempre inferiore a quello di mercato.
La durata del contratto è più breve rispetto a quella del contratto 4+4. La prima scadenza è di 3 anni, ma si rinnova in automatico per altri 2 anni; dopodiché, se non interviene una disdetta sei mesi prima, il contratto si rinnova sempre di 2 anni in 2 anni.
- Locazione per studenti universitari
Ha una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi, con facoltà per le parti di rinnovo.
Il canone locatizio è prefissato da accordi sindacali.
Ma cosa succede se il proprietario dell’immobile intende vendere l’immobile oggetto di contratto di locazione? Deve sempre e comunque comunicare al conduttore le proprie volontà quale titolare del diritto di prelazione in tale vendita?
E inoltre, il conduttore ha sempre e comunque un diritto di prelazione?
Ai sensi dell'art. 38 della l. n. 392/1978, qualora il proprietario di un immobile intenda procedere alla vendita del medesimo il conduttore dell'immobile vanta, in presenza di determinate condizioni, un diritto di prelazione nella vendita in quanto lo stesso sta usufruendo del diritto di abitazione sull'appartamento.
Quali sono i casi in cui vi è prelazione del conduttore?
La legge stabilisce che il conduttore può vantare del diritto di prelazione alla presenza di due condizioni:
1) La vendita deve avvenire alla prima scadenza quadriennale del contratto;
2) Il proprietario non ha ulteriori immobili ad uso abitativo se non quello nel quale in effetti abita.
Qualora sussistano i predetti presupposti, il locatore prima di procedere alla vendita, dovrà darne comunicazione al conduttore. In caso contrario, invece, l'immobile potrà essere venduto senza alcun obbligo di comunicazione all’inquilino.
In proposito la Corte di Cassazione (cfr. Sent. n. 5596/2014) ha precisato che il diritto di prelazione non è previsto in assoluto a favore del conduttore ma solo nella limitata ipotesi in cui il locatore abbia intimato la disdetta entro la prima scadenza quadriennale, comunicando di voler vendere a terzi.
Ma come si esercita il diritto di prelazione?
Il locatore dovrà comunicare al conduttore l’intenzione di voler alienare il bene con atto notificato tramite l’ufficiale giudiziario. La comunicazione deve contenere:
a) l’indicazione del corrispettivo richiesto per la vendita dell’immobile;
b) le condizioni del futuro contratto di compravendita;
c) l’invito ad esercitare il diritto di prelazione.
Il conduttore entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione di cui sopra deve esercitare il diritto di prelazione, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli e inviarle al proprietario a mezzo ufficiale giudiziario. In tal caso, sorge l’obbligo di stipulare il contratto e il conduttore dovrà versare il prezzo entro 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo alla notificazione da parte del proprietario.
Il conduttore non gode del diritto di prelazione nei casi seguenti:
- il locatore trasferisce il bene a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado (ad esempio, ai figli);
- comunione ereditaria, in quanto opererà la prelazione tra coeredi (art. 732 c.c.);
- negozi a titolo gratuito, come ad esempio la donazione (l’art. 38, infatti, menziona esclusivamente i trasferimenti di tipo oneroso);
Cosa succede se sussistono i presupposti per l’esercizio della prelazione e il locatore omette di esercitare le formalità previste?
Il conduttore potrà esercitare il diritto di riscatto. Egli entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto ha titolo per riscattare l’immobile dall’acquirente e dai successivi aventi causa (trattasi di prelazione reale). Il conduttore con atto di citazione – quindi in un apposito giudizio – deve formulare la richiesta di riscatto direttamente nei confronti dell’ultimo compratore; dopodiché deve pagare il prezzo risultante dal contratto di compravendita tra il proprietario e il terzo entro 3 mesi decorrenti:
- dalla prima udienza (in caso di mancata opposizione dell’acquirente);
- dal passaggio in giudicato della sentenza (in caso di opposizione).