A CHI APPARTIENE L’IMMOBILE COSTRUITO SUL SUOLO COMUNE?



Capita molto spesso che per diverse circostanze (ad esempio per successione o per donazione) più soggetti diventino proprietari in comune di un terreno.


Un caso particolare ha visto discutere animatamente la giurisprudenza. Si tratta del caso in cui uno dei soggetti comproprietari del fondo decida a, a spese proprie, di costruire sul fondo comune un’immobile.


La circostanza è peculiare poiché, secondo l’art. 934 del codice civile, le opere erette sopra (o addirittura sotto) al suolo appartengono al proprietario del fondo stesso. Si tratta del cd. istituto dell’accessione, per il quale il proprietario del terreno acquista automaticamente anche la proprietà di qualunque bene venga unito al suo.


L’accessione, secondo le pronunce giurisprudenziali più recenti, interviene solo quando l’opera sul terreno proprio venga eseguita da un terzo, non proprietario del terreno. Dunque, l’accessione non potrebbe essere applicata alla fattispecie in cui uno dei comproprietari costruisca sul terreno comune.


Questo orientamento si scontra, però, con una più risalente teoria che, invece, ritiene l’istituto dell’accessione applicabile sia al caso di opera costruita da un terzo sia al caso di opera eretta da uno dei comproprietari.


L’orientamento ora prevalente è favorevole alla prima delle teorie illustrate. Dunque, l’accessione ai sensi dell’art. 934 c.c. non può essere applicata al caso della costruzione edificata dal comproprietario, in quanto la disposizione si applicherebbe solo al caso di costruzione eretta da un terzo soggetto.


La fattispecie dell’opera costruita da uno dei comproprietari su suolo comune, allora, è regolata dalle norme sulla comunione, le quali fissano precisi limiti e vincoli al potere di godimento del bene comune da parte di ciascun comproprietario.


Da un lato, il comproprietario-non costruttore può esercitare il suo ius tollendi (diritto di togliere) quando il comproprietario-costruttore abbai agito contro il suo esplicito divieto oppure a sua insaputa.


Dall’altra parte, la demolizione dell’opera costruita non può essere richiesta quando il comproprietario-costruttore abbia agito con la consapevolezza, o addirittura con il consenso, dell’altro comproprietario (Cass. SS. UU. n. 3873/2019).


Infine, quando lo ius tollendi non venga esercitato (e, dunque, non venga richiesta la demolizione dell’opera) il proprietario-costruttore potrà agire contro i comproprietari-non costruttori.


In questo caso, infatti, si ritiene che, i comproprietari abbiano accettato l’opera costruita. Dunque, il bene (in questo caso il terreno) in comproprietà avrà un maggior valore, dato dalla nuova opera ivi costruita che, (in questo caso si) per accessione, è entrata nella comproprietà anche dei non costruttori.


Pertanto, il proprietario-costruttore sarà titolare di un diritto di credito nei confronti del non-costruttore.


Si ribadisce che ogni fattispecie è unica e che, per questo, ogni situazione potrà avere diverse soluzioni e diverse norme applicabili.

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