LO STATO DELL’IMMOBILE DATO IN LOCAZIONE: I VERBALI DI CONSEGNA E RICONSEGNA



Può capitare che al termine di un contratto di locazione sorgano contrasti tra locatore e conduttore relativamente allo stato manutentivo dell’immobile.

Quando un’immobile viene dato in locazione, il locatore ed il conduttore sono tenuti ad obblighi specifici. In particolare il locatore deve consegnare l’immobile in buono stato manutentivo, mentre il conduttore dovrà utilizzarlo in modo conforme e restituirlo nello stesso stato in cui l’ha trovato.

Per evitare che sorgano contrasti e diatribe in ordine allo stato in cui l’immobile si trova al momento della riconsegna è opportuno che le parti descrivano lo stato dell’immobile sia all’inizio della locazione, nel momento in cui il conduttore prende possesso dell’immobile sia alla fine della locazione quando l’immobile viene riconsegnato al locatore, redigendo degli appositi verbali di consegna e riconsegna.

Questi verbali, consentiranno quindi, di verificare se il conduttore abbia utilizzato l’immobile con la giusta diligenza e si consiglia di redigerli il più precisamente e dettagliatamente possibile, evitando espressioni generiche o di stile (ad esempio: “i locali si trovano in buono stato di manutenzione”, “l’immobile è idoneo all’uso convenuto dalle parti”). Una recentissima sentenza di Cassazione ha ritenuto che questo tipo di clausole di stile non abbiano alcuna efficacia quando siano generiche e vaghe tanto da far ritenere che la pattuizione non sia mai concretamente entrata nella sfera di consapevolezza e volontà dei contraenti. Le clausole del genere sopra riportato potranno, invece, non essere ritenute quali mere clausole di stile e, dunque, avere piena efficacia tra le parti solo quando il giudice, interpretando il contratto anche tenendo conto del contesto nel quale questo più generalmente si inserisce tra le parti, riesca a presumere che la clausola sia stata effettivamente oggetto della volontà negoziale.

Pertanto, il conduttore (qualora il verbale di consegna e di riconsegna siano stati adeguatamente redatti) potrà eccepire al locatore che il deterioramento o il consumo dell’immobile dato in locazione sia stato dovuto alla normale usura derivante dall’utilizzo. Dunque, in questa circostanza il locatore non potrà pretendere alcun risarcimento dal conduttore.

Ad ogni modo, onde evitare successivo contenzioso, si suggerisce di prestare molta attenzione al verbale di consegna e di riconsegna dell’immobile dato in locazione. Sarà opportuno che i verbali siano quanto più descrittivi e dettagliati possibile, e che i termini impiegati per descrivere lo stato dei luoghi o dei beni presenti all’interno dell’immobile dovranno essere specifici, affinché poi sia facile dimostrare che il conduttore abbia usato dei locali e di tutti i beni in essi presenti con diligenza ed attenzione. Sarà così più semplice evitare il contenzioso e provare che non sussistono danneggiati a lui imputabili ma che questi siano, invece, dovuti a normale usura.