IMMOBILI DA COSTRUIRE: NUOVE TUTELE DA MARZO 2019



Con il decreto legislativo n. 14/2019, il legislatore ha introdotto nuove tutele a favore dell’acquirente di un immobile ancora in costruzione.


La normativa è entrata in vigore dal 16 marzo 2019, e tutela l’acquirente, persona fisica, di un’immobile da costruire, nei confronti del venditore-costruttore (imprenditore, società, anche società cooperativa).


Prima di tale normativa, il d.lgs n. 122/2005 prevedeva, come tutela per l’acquirente, la “raccomandazione” di procedere alla stipula dei contratti di vendita prevendendo obbligo del costruttore di garantire l’acquirente con fideiussione e con una polizza assicurativa decennale (anche chiamata “decennale postuma”).


Questa disposizione normativa poteva facilmente essere disapplicata, addivenendo alla vendita dell’immobile in costruzione comunque senza il rilascio di alcuna garanzia.


La nuova disposizione prescrive, invece, l’obbligo per il costruttore di essere considerato garantibile.


Pertanto, è previsto l’obbligo di stipulare, innanzitutto, un contratto preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata, che sia garantito e controllato da una figura avente funzione di pubblico ufficiale. Tale figura assicura che il contratto preliminare contenga la descrizione dell’immobile da costruire, il termine pattuito per l’esecuzione dello stesso con capitolato ed elaborati, l’indicazione degli atti d’obbligo, delle eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, il permesso a costruire e l’indicazione delle eventuali imprese appaltatrici.


Oltre al contratto preliminare divenuto obbligatorio, per la compravendita di un immobile da costruire, è necessario che il costruttore fornisca all’acquirente una fidejussione ed una polizza decennale.


La fidejussione ha lo scopo di garantire all’acquirente il rimborso delle somme pagate o da pagare nel caso di crisi dell’impresa venditrice. La fidejussione è, infatti, efficace fino a quando la banca o l’assicurazione che l’ha rilasciata riceve copia autentica dell’atto di trasferimento, il quale dovrà contenere l’attestazione di rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.


La polizza assicurativa decennale postuma deve essere rilasciata dal venditore al momento della stipula del contratto di compravendita (e non del contratto preliminare). Lo scopo della polizza decennale è, infatti, quello di garantire l’acquirente dai danni materiali subiti dall’immobile per effetto della sua rovina (totale o anche solo parziale) ovvero dei gravi difetti costruttivi dell’opera.


La nuova disciplina è, pertanto, a carattere obbligatorio, e non prevede più una mera “raccomandazione”.


La stipula di compravendita con forme solenni, anche con contratto preliminare (atto pubblico o scrittura privata autenticata) garantisce il rispetto degli obblighi di consegna delle garanzie richieste (fidejussione, nel contratto preliminare, e polizza assicurativa decennale postuma, nel contratto definitivo).